כיצד עיקולים משפיעים על שוק קליפורניה בשנת 2022

ראשית, הבה נגדיר עיקול. עיקול הוא ההליך המשפטי שבו חברת משכנתאות הבית שלך רוכשת את הבעלות על הבית שלך (כלומר, תביעה מחדש את הנכס). עיקול מתרחש כאשר בעל הבית נכשל בביצוע תשלומים ונכשל או הפר את תנאי המשכנתא.

שוק העיקול הנוכחי:

כתוצאה מהמגיפה מה מצב העיקולים הכוללים? איחורי הלוואות דירות גדלו מאז תחילת המגיפה, אך במרץ 2022 הם ירדו ב-12% עבור השיפור החזק ביותר של חודש בודד זה 20 שנה, ולמעשה יש יותר מ-1.2 מיליון איחורים גדולים יותר מאשר במרץ. 2021. איחורים של שלושים יום, שבהם הלווים הם בסך הכל תשלום יחיד שעבר מועד - צנחו ב-20% מפברואר. זה נבע בעיקר משילוב של הגדלת תעסוקה, דחיית הלוואות לסטודנטים, ביצועים חזקים לאחר סבלנות ומספר רב של פיננסים אלקטרוניים עם שיעורי ריבית נוחים.

פעילות העיקול במרץ הייתה ברמה הגבוהה ביותר מזה שנתיים בדיוק, בהשוואה לרבעון הראשון של 2020 לרבעון הראשון של 2022. ATTOM, המספקת נתוני עיקול דיווחה על 22,360 בתים בארה"ב החלו בתהליך העיקול במרץ 2022, עלייה של 35%. מהחודש הקודם ועלייה של 248% ממרץ 2021. המלווים השלימו את תהליך העיקול על 4,406 נכסים בארה"ב במרץ 2022, עלייה של 67% מהקודם. חודש ועלייה של 180 אחוזים ממרץ 2021. קליפורניה מדורגת במקום ה-12 בשיעור העיקול עם 8,243 הגשות עיקול מתוך 78,000 בפריסה ארצית במהלך הרבעון הראשון של 2022. סביר להניח שנראה רמות מסורתיות לקראת סוף 2022.

בעוד המספרים הללו מופיעים על החסרון, מומחים אומרים שהאמת אינה גרועה כפי שהיא נראית. למרות שהעיקולים הפעילים עולים על בסיס משנה לשנה, מגוון ההלוואות בעיקול פעיל עדיין נמוך בהרבה מהסטנדרטים ההיסטוריים. לפני המגיפה, המדינה ראתה כ-30,000 עד 40,000 התחלות עיקול בכל חודש.

אבל ההקפאות על העיקול שהופעלו כחלק מחוק CARES בתגובה ל-COVID-19 הביאו את הפעילות הרגילה לעצירה. ולרוב, המשך התחלת העיקול הנמוך נובע מחלק הארי של אנשים שניצלו את הסבלנות. אלה שיצאו מתוכניות כאלה חזרו לשלם את הלוואות הבית שלהם. ומי שנשאר בסובלנות עדיין עשוי לקבל הגנה מפני עיקול עד שיגיעו לתקופת הסבלנות האופטימלית המותרת.

מדוע עיקולים ופיגורים חשובים לשוק הדיור?

אנו רואים עיקולים ופיגורים מאחר שהם לרוב סימן להיחלשות של שוק הנדל"ן. נָתוּן. הירידה בפיגור מלפני כמה חודשים, מומחים טוענים שאפילו דחיפה קלה מתחילת השנה אינה גורם שצריך לדאוג ממנו. "שיעורי העבריינות האלה כל כך נמוכים עד שאין להם השפעה רבה על הכלל. תנופת דיור", אומר ג'ף אוסטרובסקי, מומחה בבנקרייט.

למרות ששוק הדיור זקוק לכל מלאי חדש, אוסטרובסקי אומר שהוא מטיל ספק בהיקף העיקולים יספיק כדי לגרום לנזק באמת בתפיסת המניות. "העיקולים הם ברמה מאוד נמוכה, וההליך המשפטי יכול לקחת חודשים. אני לא צופה שום נפילה אמיתית מהעלייה בטריפה", אומר אוסטרובסקי.

כיצד ישפיעו עיקולים על השוק בקליפורניה?

האם שוק הנדל"ן באזור המפרץ מתקרר ב-2022? לא. סביר להניח שלא. ולמרות שהמלאי עשוי לגדול בסתיו, צפו להרבה תחרות קונים. על פי המגמות הנוכחיות, עלויות הנדל"ן בשכונות אזור המפרץ ימשיכו לעלות במהלך שנים עשר החודשים הקרובים. שימו לב שהעלות הממוצעת של בית באזור המפרץ היא 1.54 מיליון דולר.

מה המשמעות של עיקולים עבור רוכשים ומוכרים בתים?

היתרונות אומרים שלא כדאי לצפות לשינוי בשוק הדיור, מכיוון שהתוצאה של העיקול הזה עולה.

כשהביקוש לבתים עולה על ההיצע בהרבה, אף אחד לא יקבל עיקול עבור גניבה. קונים מתחרים מעלים עלויות עבור כל הבתים, כולל עיקולים", אומר הולדן לואיס, מומחה למשכנתאות בתים ב-Nerdwallet.
 
עם זאת, ייתכן שתגלה מעוקל. נכסים למגורים או מסחריים בעת חיפוש בית - ואם אתה שוקל לרכוש אחד, סביר להניח שתרצה להבין את סוגי העיקולים השונים המופיעים למכירה.
 
בהתאם לשלב של תהליך העבריינות, אתה עשוי למצוא עיקולים מוקדמים שבהם מוסד מלווה מודיע לבעל הבית שהם במחדל; מכירות שורט שבהן בעל נכס מנסה למכור את הבית בפחות משווי המשכנתא לבית עקב מצוקה כספית; מכירה פומבית של שריף שבה נכסים במחדל הם בתי משפט בעלות, עיקולי בנקים המכונה REO. נכסים למגורים או מסחריים (בבעלות נכסים), ועיקולים ממשלתיים פדרליים שבהם נכסים נרכשים בהלוואות מהסוכנות הפדרלית למימון דיור או ממינהל הוותיקים.

ניתן לגלות נכסים בעיקול בשירותי רישום מרובים (MLS), כך שאינך צריך ללכת לחפש אותם - הם זמינים לכל אחד לראות. ישנה רמה גבוהה של שקיפות בלוח הזמנים של העיקול. אתה יכול לראות עיקולים שצוינו בעיתונים, במשרדי הבנקים ובאתרים רבים, כולל Zillow.
 
זה נאמר, עבריינות חמורה יכולה להיות הרסנית עבור א. בעל הבית מכיוון שהוא מצביע על פגיעה בדירוג האשראי שלהם ועלול לברירת מחדל ועיקול, קובע אוסטרובסקי. החדשות הטובות הן שהשערים מחזיקים מעמד. חזק, כלומר בעל נכס מתקשה צריך להיות בעל יכולת למכור את ביתו לפני כן. מאבד את זה, אולם אותו בעל בית צריך אז להמשיך לצוף בשוק שכירות יקר.

האם אתה בפיגור עם המשכנתא או המסים שלך?
 
זה לא קל לחיות עם הסיכון לאבד את הבית שלך.
 
וככל שתתקרבו למועד העיקול, כך האפשרויות לשמור על הבית שלכם פחותות.
 
עם זאת, התגובה הקצרה ל"מתי מאוחר מדי להפסיק. טִרפָּה?" הוא "ברגע שהמכירה הפומבית תתחיל." מה שמצביע על כך שתהיה לך הרבה התראה וזמן לפעול.

מה ההבדל בין עיקול משכנתא לעיקול שעבוד מס?
 
כדאי לזכור את ההבדלים בין עיקול משכנתא לבין עיקול שעבוד מס.

עיקול הלוואות דירות: מוסד ההלוואות יכול להעמיד את ביתך במכירה פומבית כדי להחזיר את המזומנים שהם הלוו לך כאשר אתה מחדל בתשלומי המשכנתא שלך. התהליך נמשך לפחות שישה חודשים מהתשלום הראשון שפספס ועד למכירה הפומבית (עוד על הליך זה בקרוב).
 
עיקול שעבוד מס: כאשר אתה מפסיק לעבוד כדי לשלם את מס המקרקעין שלך - הממשלה המקומית שלך יכולה גם לנקוט פעולות כדי לאסוף את העלויות שלהם בכוח.
 
קליפורניה היא מדינת שטר מס שבה לבעלים יש 5 שנים להחזיר מס נדל"ן לפני שהבית נלקח על ידי המחוז ועולה מכירה פומבית פומבית למציע הגדול ביותר. במדינות שטר מס, הם מוכרים את הבית שלך במכירה פומבית בדומה למכירה פומבית של עיקול. במדינות תעודת שעבוד מס, הם מוכרים במכירה פומבית את השעבוד מול הבית שלך, והקונה החדש חייב אז לאסוף את השעבוד הזה. בסופו של דבר, הם יכולים להקים את הבית שלך ב. מכירה פומבית.
 
הליך עיקול ארנונה אורך זמן רב יותר מה. הליך של עיקול משכנתא, נמדד בשנים, לא חודשים.

להלן סקירה כללית של תהליך עיקול משכנתא
 
החוק בקליפורניה מתייחס ל-2 סוגים של עיקול: שיפוטי (השתתפות בית המשפט) ולא שיפוטי (ללא מעורבות בית המשפט; זוהי הטכניקה הנפוצה ביותר). עיקולים לא שיפוטי מנוצלים בנסיבות שבהן. שטר נאמנות המבטיח את הלוואת המשכנתא מורכב מהפרשת כוח מכירה.
 
תהליך העיקול פועל בצורה שונה בכל מדינה. חלק מהמדינות עוקבות אחר הליך עיקול שיפוטי שזקוק לאישור בית המשפט, ואחרות נוהל עיקול לא שיפוטי.

בכל מקרה, ציר הזמן הכללי נראה כך:

– איחור של 30 יום: לאחר חודש אחד של תשלומים שהוחמצו, ה. ספק הלוואות חייב לנסות להתקשר אליך כדי לדון באפשרויות שלך.
 
– איחור של 45 ימים: נותן ההלוואה שולח לך הודעה בכתב. לגבי חלופות להפחתת אובדן.
 
– איחור של 60 ימים: מוסד המלווה מודיע לך שיש לך. עוד משך חסד של 30 יום לשיחה עם יועץ דיור.
 
– איחור של 90 יום: תשעים יום לאחר התשלום המקדים. ברירת מחדל, ספק ההלוואה בדרך כלל שולח הודעה על כוונתו לבצע עיקול.
 
– איחור של 120 יום: לאחר 120 יום שולחים פקיד. הודעת עיקול והגשה לבית המשפט במידת הצורך בהתחשב במדינה זו. חוק דוד-פרנק קובע מינימום של 120 יום בכל המדינה לאחר ברירת המחדל לפני שמוסדות ההלוואות יכולים להתחיל את התהליך באופן רשמי.

לאחר מכן המוסד המלווה מתחיל בשיווק פומבי של העיקול. מכירה פומבית. בשלב זה, צפו לקבל זרם של מכתבים, ואולי אפילו מיילים, שיחות והודעות טקסט. אלה הם מאנשים פרטיים המציעים את שירותיהם, מעורכי דין חדלות פירעון ועד למשקיעי נדל"ן המספקים לרכישת ביתך.
 
במכירה הפומבית של עיקול, המלווים מתחילים בדרך כלל את ההצעות בסכום הכולל שאתה חייב להם, המורכב מתשלומים אחורה ועלויות המשפטיות והשיווקיות שלהם כדי לעקל אותך. מכירות פומביות מתקיימות בדרך כלל במדרגות בית המשפט, לא בבית שלך, כך שהמציעים אינם מבינים את מצב הבית שלך. רוב הפעמים, אף אחד לא מצטט במכירה הפומבית, וספק ההלוואה מתחיל בהליך המשפטי לקחת בעלות על הבית שלך.
 
זה בדרך כלל לוקח עוד כמה חודשים לפחות. מיד לאחר השלמתו, הם צריכים להגיש בקשה לפינוי אם אתה עדיין גר בבית כדי להשתלט עליו.

מתי מאוחר מדי להפסיק את העיקול?

ברוב המקרים, ניתן להפסיק את הליך העיקול ממש עד המכרז עצמו.
 
עם זאת, האפשרויות שלך מתחילות לרדת ככל שהמכירה הפומבית מתקרבת. למשל, לוקח זמן להציע נכס למגורים או מסחרי, שכן הרוכש מארגן מימון, בודק את הנכס למגורים או מסחרי, עורך חיפוש כותרת, קובע סגירה עם נוטריון ועוד. בדרך כלל, עסקאות נדל"ן נמשכות 30 עד 60 יום לסגירתן, ואפילו הסדרים מזורזים עם משקיעים לוקחים בדרך כלל לפחות שבוע.
 
עם זאת, כהנחיה כללית, אם אתה מגיע עם הכסף שאתה חייב במחדלים לפני המכרז, הליך העיקול נפסק, ואתה חוזר לתשלום החודשי הבסיסי שלך.

האם יש הקפאת עיקול בקליפורניה?
 
מורטוריום העיקול הוארך בחודש אחד מ-30 ביוני 2021, עד סוף יולי. היא נכנסה לתוקף ב-1 בספטמבר 2020. היא סיפקה הגנות לדיירים, לבעלי בתים קטנים ולחלק מבעלי בתים שאינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה או המשכנתא שלהם לאחר שהושפעו לרעה ממגיפת COVID-19.
 
איך להפסיק עיקול ברגע האחרון
 
למרות שאינה רשימה נרחבת, הנה כמה מהרשימות ביותר. שיטות נפוצות אתה יכול לעצור עיקול כמו טכניקות המכרז.

1. למכור את הנכס

לא יחסרו לך עסקאות לרכישת ביתך מריאל. משקיעי נדל"ן. רבים מציעים מכירות כסף והסדרים מהירים.
 
עם זאת, זה עדיין לוקח לפחות 7 עד 10 ימים עד שרובם נסגרים ולעיתים יותר. וזכור כי אתה ממשיך לצבור ריבית חזרה ועלויות איחור עם חודשיות שעוברות, וברגע שמוסד ההלוואות שלך מתחיל רשמית בהליך הפינוי, אתה רוכש במהירות אלפי דולרים בהוצאות שיווק ומשפט.
 
אם אתה שוקל למכור, בצע את האפשרות הזו במוקדם ולא במאוחר.
 
שימו לב שמכירת הבית שלכם לא צריכה לרמוז על מעבר דירה. אתה יכול לגבש הסכם אופציה שכירות עם קונים, שבו אתה מקבל את הזכות להישאר בבית כדייר, אולי עם אפשרות לרכישה חוזרת. הרכוש. עם זאת, לרוב, עדיף לך למכור באופן מוחלט; אם אתה. לא יכול להרשות לעצמך את תשלום הלוואת הבית החודשית הרגילה הראשונית שלך, סביר להניח שלא תוכל. לשלם עבור תשלום דמי השכירות לקונה.
 
היזהר שמכירת הבית שלך במהירות עובדת רק אם יש לך. הון עצמי. אחרת, תזדקק לאישור מוסד ההלוואות למכירה קצרה, אותה תצטרך לארגן מוקדם לאחר ברירת המחדל שלך. ברגע שספק הלוואות מבקש עיקול, הדלת הזו נסגרת.
 
ברגע שאתה מגיע לכיוון השער, בדוק את הגישות האלה למכירת הנכס שלך תוך 7 ימים.

2. מימון מחדש

אם יש לך הון עצמי בנכס למגורים או מסחרי, אתה יכול. פוטנציאל למחזר את המשכנתא שלך. אבל שוב, ככל שאתה מחכה יותר, כך גדלות ריבית החזר, עמלות איחור, הוצאות משפט ועלויות שיווק מכירות פומביות.
 
אפילו עם הון עצמי בבית שלך, מימון מחדש כולל כמה קשיים. ברירת מחדל בהלוואה הראשונית שלך פוגעת באשראי שלך, ומפריעה למוסדות ההלוואות לעבוד איתך. בנוסף, אין גורם קטן להאמין שהתשלום החדש שלך מחודש לחודש יהיה נמוך יותר מהישן שלך לאחר שתצטרך להכניס הוצאות סגירה ולכסות את מחדל התשלום שלך.

3. להכריז על פשיטת רגל

הצהרה על פשיטת רגל מציעה דרך כמעט "מובטחת" לעצור את העיקול ברגע האחרון. בעלי בתים יכולים באופן תיאורטי להכריז על פשיטת רגל ביום המכרז ולהפסיק את העיקול.
 
שלא כמו 2 החלופות לעיל, אינך דורש הון עצמי בבית שלך כדי לעשות זאת. אבל זה צעד דרסטי שיעקוב אחריך במשך שנים רבות.
 
מבין הסוגים השונים של פשיטת רגל אישית, רוב בעלי הנכסים העיקול מעדיפים פשיטת רגל של פרק 13 מכיוון שהיא מאפשרת להם לנהל משא ומתן על אסטרטגיית תשלום ולהישאר בביתם. עם זאת, זה נשאר לזכותך

דווח במשך שבע שנים ויקשה עליך להשיג מזומן לאורך כל הזמן הזה.
 
זה כולל לא רק משכנתאות עתידיות, אלא גם הלוואות לרכב, כרטיסי אשראי וסוגים אחרים של חובות.

לסכם …

כשתבצע ברירת מחדל לראשונה את המשכנתא שלך, התקשר לספק ההלוואה שלך. מיד ולעבור על אפשרויות הפחתה בהפסדים. הם עשויים לכלול הלוואה. שינויים כגון שיעורי ריבית נמוכים יותר או החזרת תשלומים עד הסוף. של תקופת ההלוואה שלך, או מכירה בחסר אם אתה הפוך על ההלוואה שלך.
 
אם אתה מתכנן להציע, עשה זאת מוקדם יותר במקום מאוחר יותר. ברגע שהמלווה מגיש בקשה לעיקול, זה בסופו של דבר להיות תיעוד ציבורי, ופוטנציאלי. הקונים מבינים שאתה מוכר במצוקה. הם יפחיתו את העסקאות שלהם מכיוון שהם מבינים שיש לך מעט מקום להתאמן.
 
זה עלול לעקוץ עכשיו, אולם אם יש לך ספקות לגבי היכולת שלך לבצע משכנתא לבית בזמן, הצע אותה בדולר העליון כל עוד אתה יכול, ותעבור לבית סביר יותר.
 
אל תהססו לפנות אל המתווך שלך ב-Agam Real Estate. הם יכולים להבטיח שאתה מודע לכל האפשרויות שלך.

www.agamrealestate.com