שאלות ותשובות: האם אנו עומדים בפני מיתון? איך זה משפיע על שוק הדיור באזור המפרץ 2022?

שאלות ותשובות נהדרות עם מארק פלקון, סוכן הלוואות ב-Golden1 ואיילת גינגול, הבעלים של אגם נדל"ן באזור המפרץ. שניהם חולקים את מחשבותיהם על שוק הדיור והמיתון.
 
איילת: היי מארק, מה שלומך?
 
מארק: נו, מה שלומך?
 
איילת: טוב מאוד! הזמנתי אותך היום לשיחה הזו, כי אני מקבל הרבה שאלות מאנשים שמכירים אותי או לא מכירים אותי, במיוחד כשהם מגלים שאני בנדל"ן. כולם מודאגים מאוד מהיכן השוק הולך.
 
חלק מהקונים אומרים, "בואו נחכה עד שהשוק יתמוטט, כדי שנוכל לנצל את התהליך". כולם מאשימים את הריביות וחושבים על מה שקרה בשנים 2006 - 2007, כשהסאב-פריים הגיע לשוק.
 
אז, במקום שאתחיל באמת לתת את דעתי על זה, כי אני לא עושה הלוואות במשרה מלאה ואני אפילו לא עושה הלוואות במשרה חלקית. חשבתי שזה יהיה רעיון טוב יותר להזמין אותך לענות באמת על השאלות האלה. האם תוכל לשתף רק קצת על הרקע שלך?

פרספקטיבה היסטורית של ריביות
 
מארק: בטח. אני עושה הלוואות מאז 1992. בשנת 1992, התעריפים עדיין היו 12-13%. וכמה שנים לפני כן הם 15%. לפני כן הם 17 - 18%. התעריפים, למרות שהם עלו כעת, עדיין טובים מאוד. ההבדל העיקרי בשוק היום לעומת 2006 - 2007 הוא הכלכלה. למרות שיש לנו אינפלציה גבוהה, היא עדיין הרבה יותר חזקה עכשיו.
 
ההלוואות שנעשו אז, היו חלק גדול מההכנסה המוצהרת, הלוואות נכסים מוצהרים, שבהם הרבה אנשים קיבלו הלוואות שלא היו אמורות לקבל הלוואות או באמת לא יכלו להרשות לעצמם לקבל הלוואות.
 
הם קיבלו הלוואות שהתחילו ב-1%, וזה נשאר ב-1% למשך שנה, ואז עד שנה 2, שנה 3, התעריפים קפצו בחזרה ל-4-5%. הם לא יכלו לעמוד בתשלומים, במיוחד כשהשנה השנייה הגיעה.
 
הרבה מהפריחות עד 2004 2005, עם כל מימון ההלוואות הקל יותר שהיה זמין בשוק, נתנו להרבה אנשים את היכולת לקבל הלוואות שלא היו אמורות להיות. כיום, אנו זכאים באותה דרך מיושנת כפי שהיינו ב-1992.
 
התעשייה הרבה יותר שמרנית, והשוק לא כמעט תנודתי כמו שהיה בשנים 2005 - 2007. אז למרות שה-FED העלה את הריבית שלו - ואתה יודע, במשך 30 שנה, ראיתי את ה-FED להעלות נמוך יותר, להעלות להוריד את המחזורים שלהם על סמך הכלכלה.

סקירת שיעורי הפד ושיעורי המשכנתא
 
נכון לעכשיו, ה-FED העלה את הריבית. זה צפוי להימשך. העלאת הריבית האחרונה הייתה לפני כמה שבועות, הם העלו אותה שלושת רבעי נקודה. היכן שהקרנות הפדרליות מדרגות ומה זה אומר זה בערך אחד וחצי עד אחד ושלושה רבעים. זה צפוי בפגישה הבאה בסוף יולי, הם יעלו את התעריפים עוד שלושת רבעי נקודה ועד סוף השנה כשייפגשו עוד שלוש עד ארבע פעמים. זה צפוי להעלות את התעריפים ברבעון בכל פעם. אז, עד סוף השנה, שיעור הקרנות הפדרליות צפוי להיות בערך שלושה ורבע.
 
מה כל זה אומר? התפקיד העיקרי של ה-FEDS הוא לשלוט במדיניות המוניטרית. הם הופכים את הכסף לקל יותר ללוות או לקשה ללווים. הם מעלים את התעריפים ומורידים את התעריפים. כאשר הבנקים, כל מוסדות המדינה, יש להם את כל הכסף העודף שלהם כדי להלוות עתודות.
 
ה-FEDS יקבע את הריבית שהבנקים ילוו זה לזה בן לילה. הדבר הרע לריבית הוא שכאשר שיעור הקרנות הפדרליות עולה, אנו רואים בסופו של דבר את שיעורי המשכנתא עולים. הם אינם קשורים ישירות כמו חובות בכרטיס אשראי, קווי אשראי של עקרות בית והלוואות לרכב. בסופו של דבר המשכנתאות אכן מדביקות את הפער.
 
למרבה המזל, ככל ששיעורי הקרנות הפדרליות עולים, כך גם שיעור התשואות שאנשים מקבלים על תקליטורים וחשבונות פיקדון עולים. אנחנו רואים שהשיעורים האלה עולים בחזרה. אתה יודע בתחילת אמצע שנות ה-90 שיעורי הריבית שאתה יכול לקבל על חשבון חיסכון, היו 4 - 5%. כיום, הכל פחות מ-1%.
 
יש איזון קטן, אבל בסך הכל, אני צופה שהריבית כנראה תעלה לטווח של אולי 6 - 7% במהלך השנה הבאה. כעת באזור המפרץ, הכלכלה עדיין חזקה. זה שוק קצת שונה משאר הארץ בגלל כל חברות ההייטק והתעשיות התומכות. לכן, כשאני מסתכל על מתי אני מסמיך מראש את הלקוחות שלי ועושה הלוואות, בין אם התעריפים הם 4 או 7%, הם עדיין יכולים להרשות לעצמם לקנות את הבית.
 
הם לא כמו שאר המדינה שבה הרווחים לא ממש חזקים, הם מרוויחים 15-20 דולר לשעה. הם ירגישו את ההשפעה יותר והשווקים האלה יתוקנו. ערכי הדיור יצנחו מעט כדי להפוך את זה לנגיש יותר עבור אנשים להיכנס. כאשר הכלכלה חוזרת שוב, אנו רואים את ערכי הבתים עולים שוב. כשאני מסתכל היכן היו הבתים ב-1992, הם גדלו ואז בסוף שנות ה-90, הם ירדו.

זה עלה בחזרה בתחילת שנות ה-2000. הם ירדו קצת במהלך הקריסה הפיננסית של 2006 - 2007 והם עלו בחזרה. כשמסתכלים לטווח הארוך, הקו הזה רק עולה ושוק הדיור בטווח הארוך, לדעתי, נשאר מאוד מאוד חזק ברחבי הארץ, במיוחד באזור המפרץ. זה לא באמת משנה כל כך בשוק אזור המפרץ, שבו התעריפים של 5, 6 או 7%. זו עדיין הזדמנות מצוינת לקנות בית.
 
יש לך מחיקת מס טובה ובטווח הארוך, תשואות השקעה מצוינות, והתעריפים ישתפרו. כנראה מי יודע מתי, אבל הניחוש שלי בשנתיים-שלוש הקרובות, מבוסס על מחזורים טיפוסיים והזדמנות מצוינת למחזר ולהחזיר את התעריף הנמוך הזה בתור ולהוריד את התשלומים החודשיים שלך.
 
איילת: הרבה מהלקוחות שלי הם מישראל כי משם אני. בישראל המנגנון שונה לחלוטין, ויש סיבה לכך שהרבה אנשים לא בוחרים בקביעת 30 שנה. בעיקר בגלל שאנשים מממנים מחדש - וככה אתה יודע שהדרך שאני מסביר לאנשים היא כן, אתה יודע שיש קצת ריכוך בשוק היום, כי יש קונים מחוץ לשוק מסיבות שונות, ובדיוק בגלל זה האנשים שיכול להרשות לעצמו צריך להיכנס לבית. הנה למה. הם יכולים להשיג בית בלי כל כך הרבה תחרות. בעוד כמה שנים הם יכולים למחזר ולהביא את התשלומים החודשיים שלהם לרמה נמוכה יותר והגיונית יותר.

מה קורה עם נכסי השקעה?
 
דיברנו גם על השקעות, וחיפשנו כמה הזדמנויות השקעה באזורים תנודתיים יותר, כי זה אזורים שבהם בדרך כלל אנשים משקיעים כסף, כולל בתים שניים ונכסים מהכנסה מהשקעה. זה חשוב יותר לאנשים שמחפשים הזדמנויות השקעה.
 
משקיעים מתייחסים לנושא זה אחרת. עבורם אולי ירצו לחכות קצת כדי לראות עוד קצת ירידה בשוק הדיור ולקבל הזדמנויות טובות יותר לקנות. אבל יחד עם זאת, הם חייבים לזכור שהשוק יירד כי הקונים ייצאו מהשוק, מה שאומר שרוב הסיכויים שהם ייצאו בגלל שתי סיבות. הסיבה העיקרית היא שכוח הקנייה שלהם הולך לרדת כי הריבית תעלה. כן, אתה מחכה לקבל את הנכס בפחות כסף, אבל לחודש לפחות לעת עתה.
 
אתה הולך לשלם קצת יותר כי הריבית תעלה, אז התזמון הוא המפתח.

מה קורה עם PROPERT MANAGEMENT?
 
העיתוי הנכון הוא מאוד אישי. בסופו של יום, אם אתה יכול להרשות זאת לעצמך, בנוסף להחזיר אותך לאזור המפרץ, אנשים צריכים לגור איפשהו. עם הניסיון שלי בניהול נכסים, אני יכול להגיד לך שהטלפון שלי לא יכול להפסיק לצלצל עכשיו, כי יש לי כמה נכסים בשוק לשוכרים חדשים.
 
זה מטורף. שוק השכירות מטורף. לכן, אם אנשים דוחים את הקנייה, הם בכל מקרה ישלמו יותר בשכר דירה. אתה יודע החלטה שכל אחד צריך לקבל בעצמו. אם לסכם את מה שאמרת, אתה גם לא מאמין שזה קרוב למה שקרה בשוק היורד האחרון בשנים 2006 - 2007, כי הסיבה היא אחרת. בנוסף, אז, ממה ששמעתי זה היה סופר קשה.
 
לאחר קריסת הבנק, היה סופר קשה אפילו לקבל את ההלוואה, אז גם למי שיכול היה לקנות, הם נאלצו לשלם במזומן כי אי אפשר היה לקבל את ההלוואה, ועכשיו הבנקים מצליחים. אם מישהו יכול להיות זכאי, הוא יכול לקבל הלוואה. אז זה שוק שונה מאוד עכשיו.

האם אתה רוצה לקבל בית באזור בית ספר מסוים?
 
מארק: דבר אחד שאני מדגיש עם הלקוחות שלי הוא כשהם מחפשים את המגורים העיקריים שלהם, יש להם את השכונות האהובות עליהם הם רוצים להיות. לפעמים לשכונות האלה יש מחזורים נמוכים מאוד. אם אכן צץ משהו בשכונה שהם מאוד אוהבים, אני ממליץ להשיג אותו עכשיו, כל עוד ההזדמנות קיימת. התעריפים עשויים לרדת בעוד שנה או שנתיים. יכול להיות שיעברו שנתיים עד שלוש עד שיעלה בית בשכונות האלה. אם אכן עולה אחד שאתה אוהב, הוא חייב להיות בעל ספירת אמבטיות בחדר השינה הנכונה ועוד. זה הופך לקשה יותר כשאתה מחפש שכונה ספציפית והיא בגודל ספציפי.
 
לדעתי התעריף אינו חשוב בהשוואה לאבטחת השטחים הרצויים למחוזות בתי ספר ועוד. יש הזדמנות למחזר בטווח הקצר, אבל הנקודה העיקרית היא שאתה במשחק. קיבלת את הנכס, במקום לשלם דמי שכירות גבוהים ולחכות שנה-שנתיים עד שהשוק יתחזק והכלכלה אכן תתחזק. אחרת, הקונים שם יתמודדו עם תחרות רבה עם קונים אחרים.

בניית EQUITY חשובה עכשיו
 
ואז אנחנו מתחילים לראות כמו בשנה שעברה. בשנים הקודמות, 15 עד 20 הצעות עם ערכים שעלו באופן דרמטי. אני מעדיף שהלקוחות שלי יכנסו לנכס עכשיו ויבנו את ההון העצמי במהלך השנתיים-שלוש הבאות. במקום לבזבז כסף על שכר דירה ואחר כך מימון מחדש, אבל אז כשהשוק משתפר, האינפלציה יורדת חזרה ל-4-5% אחוזים, והאם עם הזמן תראה את התעריפים יורדים ורק כדי להביא את השכונה , מחוז בית הספר ומה שאתה מחפש עכשיו.
 
מה שאתה רואה עכשיו הוא להוט באסטרטגיות כוללות למקסום הטבות הדיור למשפחתך.

דיור באזור BAY הוא שונה
 
איילת: אחת הסיבות הנוספות לכך שאזור המפרץ כל כך סולידי מבחינת שוק הדיור היא העובדה שבכל מקום אחר בארץ רואים עלייה דרמטית במלאי. אתה לא רואה מלאי עודף באזור המפרץ.
 
אתה רואה שיפור במלאי, אבל זה אפילו לא קרוב לספק את רמת הביקוש. כאשר המלאי נשאר נמוך, זה מונע מהשוק לרדת. וזה מה שאני רואה כאן באזור המפרץ.
 
מארק: הם לא בונים את המגורים החד-משפחתיים שלכם בליבה של מחוז סנטה קלרה או עמק הסיליקון. יש רק כל כך הרבה מלאי זמין, אם אתה צריך את המגורים המשפחתיים עם החצר.
 
איילת: בהחלט ועם כל הפיתוחים החדשים, רובם פשוט בונים נכסים ללא מגרש. זה כולל אפילו את הבתים המשפחתיים עם אפס קווי מגרש.
אני חושב שגם ככל שהם יבנו את הנכס שלך עם מעט האדמה שמסביבו יהיה שווה יותר כי זה יהפוך לממצא נדיר.
 
עם זה מארק. אני באמת רוצה להודות לך על השיחה הזו ואנחנו הולכים להקליט טיפים נוספים על השוק ועדכונים נוספים בעתיד. אולי לפעמים בסוף הקיץ, אפילו נרכיב סמינר חי כאן באיזור המפרץ. זה יהיה עבור אלה מכם שרוצים להתערבב עם אנשים אחרים ולשמוע את האמת האמיתית על מה שקורה, בלי כל הפרשנות מהרעיונות והדעות של חברך. תמיד מומלץ לבקש עצות מאנשים שאתה יודע שזה מה שהם עושים למחייתם. מארק הוא אחד מסוכני ההלוואות הטובים ביותר שאני מכיר.
 
מארק: תודה!